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近期多地樓市調控稍顯松動,太原政策轉折尚待時日

山西晚報  2019/12/12

11月29日,廣東佛山出臺政策,明確本科以上市民購買首套房不受戶籍、個稅、社保限制,該信息快速成為全國地產媒體的頭條新聞。而在此之前,國內其它城市也陸續傳出限購限售放松的消息。一時間,此類消息被置業顧問解讀為限購解禁,樓市即將觸底反彈,進入新一輪回暖升溫周期。

作為全省樓市的晴雨表,省城太原此輪市場成交走淡受“限購”影響程度有多深?太原樓市是否有新的政策動向?山西晚報記者本周采訪業內人士稱,限購僅是樓市成交走淡的一個因素,供需格局多變也是省城樓市起伏的重要原因。

1 多地調控放松僅限局部地區

近日,佛山的一條新政成為全國樓市的熱點話題。佛山市人社局、住建局發出的《關于進一步完善人才住房政策的補充通知》顯示,本科及以上學歷或中級職業資格的人才,在當地購買首套購房不受戶籍、個稅、社保繳存限制。

而在此“通知”發布之前,佛山還發布了《佛山市住房發展規劃(20182022年)征求意見稿》,對現有房地產調控政策進行了調整。《意見稿》明確指出,為消除影響社會穩定的風險,既要防止由于樓市供應不足或需求旺盛導致樓價快速上漲,又要防止由于外部環境變化、預期逆轉導致樓市斷崖式下挫。兩大政策的出爐,被不少業內人士解讀為地方政府限購解禁的信號,佛山當地樓盤更是紛紛應聲漲價、取消折扣優惠。

不僅是佛山,近一兩個月來,南京、天津、三亞等地頻頻傳出調控政策松綁的文件。與江蘇縣級市張家港市直接取消限售政策相比,多數所謂限購放松,是這些城市出臺了針對吸引人才落戶、放寬購房條件的政策,盡管多地官方強調:這是地方引進人才的政策,非樓市限購放松。但在80、90后漸漸成為各地主流購房群體的當下,年輕人口中本科及以上學歷比例程度相當之高,難免給公眾帶來限購放松的感覺。

細心觀察這些所謂限購放松的城市,放松地區和范圍有一定局限性。以南京為例,實際放松限購的僅限該城市的六合區,南京主城區市場仍沒有任何變化,而天津、北京的放松限購也局限在部分板塊,因此,與“房住不炒”的調控精神并不違背。在當前的樓市大背景下,各城市仍然落實一城一策,避免房地產作為短期刺激手段。

業內人士分析認為,由于之前各地依靠“土地財政”的原因,地方政府給限購“松綁”不是試探政策底線,而是試探市場反應。如果放松后房價不穩定明顯,那么這些政策會立即叫停;反之,如果效果在可控范圍內市場良好,這種放松政策就還有可能繼續擴大。在高房價影響大背景下,就算政策松綁,也是權宜之計,限購不可能完全取消。

不愿透露身份的某職能部門人士表示,與其他宏觀調控措施一樣,樓市調控既不可能一步到位,也需要視調控效果和情勢發展予以調整和完善。人才引進的調整可能會在短時間內對當地房地產市場產生明顯刺激效應,如果僅僅是成交量環比有明顯上漲,而房價不會大幅波動,那么調整就應該是值得肯定的,這是活躍了市場,調整政策以后釋放的是潛在改善性需求,并非投資投機性需求。這一輪調控涉及城市多,持續時間長,其間雖有一些城市對調控措施作出調整,但并未因此誘發整體反彈。根本原因在于,國家明確了“房住不炒”定位。

根據相關數據顯示,11月全國樓市“完善補充”類政策出臺刷新近一年紀錄,累計達到72次,也就是說樓市調控不僅沒有出現放松反而還呈現收緊趨勢。

2 限購放松?太原不會跟風

各地都有新政策出臺,太原限購是否有松綁跡象?未來限購政策將持續多久呢?

早在2018年5月太原實行限購令開始,政策何時松動就備受關注。政策執行至今,隔一段時間就有傳言稱太原即將取消限購令,但一直以來官方從未有正式公告聲明限購取消。今年,太原施行了人才落戶新政,對全日制博士研究生、全日制碩士研究生、本科生,技師、高級技師等人才的生活、學費、租房方面有一定補貼、補助。但山西晚報記者采訪多位城市規劃、發展專家時,對方均認為一個城市能否吸引人才,關鍵還看城市發展潛力、產業及科研發展空間及氛圍。住房優惠和補助,僅僅是吸引人才的一種方式,這項政策的出臺并不代表太原會為了引進人才落戶而取消限購。

朗潤置業分析認為,房地產市場調控力度持續,通過房企融資渠道、央行利率調整等措施以規范市場秩序,穩定房地產市場;太原目前處限購中期,政策環境相對穩定。另外,與佛山、天津、北京等地放松限購的區域比,太原城市規模小、六大城區的城市發展各有千秋,但六城區樓市差異不明顯,預計短期內仍將延續現有全城限購政策。

從政策目標來看,樓市調控的目的更多是為了防范房地產市場泡沫、抑制房價過快上漲,以及減少房價收入比擴大、縮小市場價格與價值背離的程度,最終是為了更好地滿足廣大人民群眾的剛需和改善性住房需求。

對于地方來說,樓市政策調整和繼續完善,不僅僅要參考市場銷售的增減數據,以及樓市對投資及經濟增速的影響,還要考慮到調整后的政策是否能有效防控投資投機性購房、降低泡沫和金融風險。調整后的政策應該能更好地滿足市民剛需和改善性住房需求,同時遏制房價過快上漲。所以,樓市走淡,并不一定符合限購放松的條件,限購的目的也在于防范市場風險以及抑制投資投機需求有關。

3 市場供應量價均跌去庫存壓力仍大

省城樓市走淡,除了限購影響,供需結構出現明顯變化,行業中品牌競爭加劇,又帶來價格競爭也是原因之一。各機構最新發布的11月樓市數據顯示,省城樓市量價齊跌,11月,太原住宅市場僅有旭輝江山、保利·金地迎澤上品開盤,其余項目多以加推、順推形式為主。

朗潤置業數據顯示:11月,省城住宅市場供應量43.10萬平方米,同比下降61%,環比下降26%;成交量59.89萬平方米,同比下降30%,環比下降6%;成交均價11500元/平方米,同比下降12%,環比下降9%。

11月,太原樓市開盤項目減少,以首次置業、首次改善市場成交為主。終改市場無供應,成交面積為3.45萬平方米,同比下降54%,環比下降27%,成交均價小幅下滑。改善市場供求量下降明顯,成交面積為16.4萬平方米,同比下降50%,環比下降43%。首置首改市場中,保利·金地迎澤上品、旭輝江山開盤,市場量價呈上升態勢,成交面積為40萬平方米,同比下降14%,環比上漲32%。

“三年之前,省城樓市的競爭集中在恒大、萬科、保利、富力四大品牌之間,而今年碧桂園、紅星、融創的樓盤數、供應面積明顯增加。與此同時還有融信、旭輝等新品牌大體量項目紛紛入市。”11月,住宅市場受首置首改類項目開盤影響,再加上激烈的品牌競爭,市場整體均價下降;成交量環比小幅下降,趨向穩定。

12月,紅星天悅、融信時光之城、太原諾德逸宸云著、恒大濱河府、中海國際社區二期、龍湖天鉅、當代著MOMΛ、萬科新都薈等項目不斷有新房源入市,市場競爭的激烈程度有增無減。

量價齊跌的另一面,反映了太原市場去庫存壓力不小。一位項目營銷人士告訴山西晚報記者,“在太原,客戶從第一次到訪至簽約一般正常需要1個月,現在大部分人都延長了觀望期,兩三個月還沒有簽約的情況時有發生。”

去庫存壓力不僅出現在省城太原,克而瑞近期發布的統計報告稱,全國6成以上城市庫存量環比小幅回升,環比漲幅大都在10%以內;7成城市消化周期繼續上升,4成以上城市突破12個月。受限購成交持續放緩,北京、大連、廈門、合肥等市消化周期進一步拉長,現已突破20個月,各地去庫存壓力顯而易見。

多地頻頻調整樓市政策也說明,今年四季度的樓市去庫存壓力依然很大,在部分區域放開或是放松限購政策,可以視為局部試點,至于能否帶動當地的樓市去庫存任務,仍有待觀察。

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