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注意!太原這類房子謹慎別買!雖然便宜,但隱患多多 | 給利姐問答NO.49

山西房地產門戶網  2019/04/23

最近,已經連續有好幾個人過來找給利姐咨詢關于法拍房的問題了。關注點有以下幾點:

1. 價格便宜,明顯低于周邊二手房房源價格;

2. 地段好,大多為城中心位置;

3. 配套不錯,尤其學區、商業配套很吸引人。


預計未來可能會有更多人來了解法拍房,索性就寫一篇文章來說說清楚吧!

為什么越來越多的人中意法拍房?

從2017年以來,法拍房的供應逐漸多了起來,了解法拍房的人也跟著多了,越來越多的買房人開始關注法拍房的動向,的確,法拍房相比于新房來說很多配套都是現成的,而且又是現房,相比于二手房來說價格正常都要比市場價低,有的房子甚至能比市場價格低40%左右,聽起來似乎很誘人,屬于買到就是賺到的那一類。

比較被人們熟知的就是去年(2018年)6月份南京市江寧區別墅拍賣了,市場評估價為1236萬元,最終被神秘買房人以786萬拍得,當時小區成交均價大概在32000元/㎡,而起拍的均價只是1萬出頭,只要買下來,財富唾手可得。

但是我要說的是:即使法拍房的價格誘人到了極致、收益甚至感覺觸手可碰,我還是建議你盡量別去碰法拍房。理由也很簡單,就是法拍房里面的水太太太深了,高收益一定就意味著高風險,這句話是永恒的真理。就比如上文中提到的南京某別墅,這么便宜是因為它是一套“兇宅”,當時事件引發廣大關注,并且被人腦補出各種版本的劇情,感興趣的可以自行百度搜索了解一下。我為什么說法拍房水深呢?來了解一下法拍房你就知道了!

法拍房到底是什么東東?

百度詞條解釋:

法拍房是法院拍賣房產的簡稱,遭法院強制執行拍賣的房屋。當債務人(業主)無力履行按揭合約或無法清償債務時,而被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行,將債務人名下房屋拍賣,以拍賣所得價金滿足債權。而在過程中遭到拍賣的房子就是所謂的法拍房。

有可能是某人斷了月供房屋被銀行收回通過法院拍賣按揭違約產生;

有可能是公司破產走入破產流程,用來抵債被法院拍賣等民間借貸違約產生;

也有可能是某些大老虎沒收財產等司法沒收產生的;

還有可能是無主房產用來拍賣。

法拍房要怎么買呢?

首先你得獲得拍賣的信息,這一點可以多在阿里拍賣網上留意,然后選擇自己中意的房子之后進行拍賣登記、繳納一定數額的保證金(具體金額以拍賣為準),這樣就會取得競拍人資格,接著就是在拍賣時間參與拍賣,需要注意的是一定要在拍賣之前去實地、詳細地了解房子的情況,拍賣成功后在規定期限內交清房款,最后就可以辦理產權證和交房了。

這么一看法拍房好像也并沒有什么特別的地方,購買流程也只比買二手房的操作麻煩一點點,無非就是從房主手里購買變成了從法院手里買房了,但是法拍房真正讓人煩不勝煩的地方在于可能存在的各種各樣的糾紛。

法拍房最常見四點糾紛

1、多次抵押、多處負債、多方查封

有一些法拍房的業主,在全國各地到處借錢,比如他有可能在太原借了錢有負債,又在天津借了錢有負債,還有可能在其它地方也有負債,這樣如果最后資不抵債,就會被多個地方法院查封,這倒也還好,畢竟法院之前還有個叫“優先處置權”的規定;但如果他還有各種民間借貸或者高利貸,這才是最麻煩的事情,這些人常常不按套路出牌,在你搬進去之后三天兩天來鬧事,說房子抵押給他了,這樣的經歷恐怕是誰都不想有的。

2、清場問題

這個問題應該就是買法拍房最大的一個問題,清場,什么情況下需要清場呢?就是房屋里有人的時候,而拍賣時法院也明確寫了不負責清場,比較常見的兩種一是房屋里有租戶,物權法規定“買賣不破租賃”所以你必須得等到租約到期,如果是正常的租戶還好,有些人知道自己的房子要被拍賣了,直接找人簽一個20年的租約合同,這種惡意的行為才是最惡心的。

還有一種就是純粹的老賴行為了,就是賴著不走,被逼的沒辦法就去找幾個老人來住到家里,就算報警來了,說話都得小心翼翼的,生怕說錯話嚇著人家。

3、戶口問題

買了房子之后,自然而然的要把戶口遷到房子名下,但是一房只能落一個戶口,如果原房主不配合遷出戶口的話,購買方的戶口就無法遷入,但凡涉及到要用到戶口的問題就沒有辦法,比如小孩讀書學區問題。

4、欠費與稅費問題

拍賣網上會明確給出由買受人自行過戶,而且過戶所涉及的一切稅費及可能存在的水電物業等欠費均有買受人承擔。

建議這方面一定要事先了解清楚明白,別以為房子都買了這都是小錢了,如果碰到房主惡意拖欠多年,再加上違約金,也是一筆不小的數目。

另外還有稅費問題,一定要提前了解清楚,萬一前房主是繼承或者接受贈予得到的房產,再次交易稅費高的嚇人,就算不是這樣,稅費問題也是買房不可忽視的一步。

當然,這只是我列舉幾點比較常見的問題,法拍房里面的問題形形色色,復雜到了極點,就算我了解了這么多,還是會覺得法拍房水很深,不敢過多接觸,同時也歡迎懂行的人前來補充,歡迎文末留言討論!

購買法拍房,謹慎入“坑”

其實我知道,就算我說的這么清楚,還是會有人不斷入“坑”,只是因為法拍房確實是一個撿漏的好機會,正常來說拍賣“流拍”三次之后法院會直接折價“變賣”,如果想撿便宜的話,這會是一個好機會。但是一定要參考上文提到的事先詳細了解,盡量規避購買之后可能遇到的各種糾紛。

近期淘寶阿里拍賣太原房產又新上一批房源,感興趣的人可以復制鏈接(https://dwz.cn/llSnG58z)自行前去了解,拍賣房源也還算比較多。

最后再啰嗦一句,如果你沒有了解清楚,還是建議你不要貿然出手購買法拍房,很有可能你買的不是房子,而是沒完沒了的麻煩。

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